解決事例（不動産問題）

賃料を滞納している賃借人等に退去してもらいたい

【相談前】

賃貸住宅経営をしています。
賃借人が賃料を長期間滞納している部屋があるのですが、賃借人には連絡が取れない状態です。
そればかりか、その部屋には、賃貸借契約書上の賃借人ではない人が無断で生活しているようなので、賃借人だけでなく、部屋を使っている人たちにも退去してもらいたいです。

【相談後】

相手方が任意の交渉に応じないため、保全手続をとったうえで、連帯保証人を被告に加えて訴訟を提起しました。
裁判になってからは、連絡が取れなかった賃借人も出てきたので、退去に向けての話合いが進み、裁判が終わる前に全員に退去してもらうことができました。
未払になっていた賃料についても和解が成立し、全額について分割払いを受けられることになりました。

【コメント】

訴訟提起後は、相手方がこちらの主張をほぼ全面的に認めて話し合いを希望してきたため、勝訴判決を得て強制執行を行う場合よりも短期間、低予算で解決に至りました。
通常、賃借人は連帯保証人に迷惑を掛けるのを嫌うことが少なくないので、このケースのように連帯保証人に対しても責任を追及することで、スムーズな解決ができる場合があります。

建物の建て替えで立退きを求められている

【相談前】

商業ビルのテナントを借りて長年事業をしています。
先般、オーナーから、ビルの建て替えをするので退去してほしいと言われ、立退料の提示を受けましたが、店を移転して作り直すとなるとその金額では足りません。
移転に伴う顧客離れも心配です。
充分な補償をしてもらえれば移転を視野に入れることも考えるのですが、提示された立退料では不服です。
それでもこれと引き換えに出て行かなければいけないのでしょうか。

【相談後】

オーナーとの交渉を依頼した結果、立退料が当初の提示額の倍程度（数千万円）に増額され、それに加えて、移転後の内装費の大部分をオーナー側に負担してもらうことで明け渡しをする内容の合意が成立しました。
移転先のテナントも確保してもらい、顧客から新店舗にご好評を頂いているので、トータルで納得できる結果となりました。

【コメント】

立退料の計算方法には様々な考え方があり、その意味では唯一の正解というものはないため、争いになりやすいです。
店舗の立退きの場合には、移転に伴って休業期間が発生したり、移転費が高額になることもありますので、こういった点に対する補償も含めて話合いをすることになります。
このケースでは、交渉の結果、立退料とは別にオーナーに負担いただく内装費を含めると、当初提示されていた立退料の３倍程度の額に相当する補償を得ることができました。

借主に原状回復費用を請求したい

【相談前】

戸建住宅の賃貸業をしています。
物件を退去した借主が、内装をかなり傷つけたり汚したりしていたため、復旧工事に100万円単位の費用がかかることがわかりました。
借主へは管理会社を通じて費用を請求しましたが、一方的に言われた金額をそのまま支払うことはできないの一点張りで、工事を始めることができず、物件も他に貸せずに空転してしまっています。
できるだけ多くの費用をなるべく一括で支払ってほしいですが、訴訟をするしかないのでしょうか。

【相談後】

法的に説明可能な金額を計算してもらい、相手方に提示して交渉してもらった結果、当初の請求額に近い金額を一括で回収することができました。
多少こちらが譲歩した部分もありましたが、訴訟になる前に費用を回収して工事に着手できるようになったので、思ったより早く解決して良かったです。

【コメント】

賃貸物件の原状回復費用は、基本的に全額が借主負担になるわけではなく、工事が必要となった理由や箇所などによって、どの部分を、貸主と借主のどちらが、どの程度負担すべきかが変わります。
本件では管理会社から借主に特に説明もなく100万円単位の請求がされていたこともあって、感情的な対立もあったように思われます。
当方で請求の内容を改めて精査し、なぜその金額になるのかを説明する書面等を相手方に送り交渉を行ったところ、比較的すぐに提示額満額が支払われ、ご依頼を頂いてから1か月余での解決となりました。

事業用テナントの原状回復費用について、過大な金額を請求された

【相談前】

当社は、店舗用のテナントを借りていますが、移転のため退去することとなりました。
すると、管理会社から、数百万円単位の原状回復費用の請求書が届きました。
工事明細を見ると、全体的に単価が高く、汚した覚えのない箇所の修繕費用も計上されており、現場をちゃんと見てくれていないのではないかと思います。
また、管理会社は、請求書の額の原状回復費用を払わないと、それまで退去を認めないと言ってきています。
当社は原状回復費用の請求に応じない限り、退去予定日以降の賃料も払い続けなければいけないのでしょうか。

【相談後】

交渉を依頼した結果、２００万円以上減額された金額で和解が成立しました。
退去予定日以降の賃料も、支払わずに済みました。
管理会社の請求の杜撰さに納得が行っていなかったので、言い分が容れられたことに満足しています。

【コメント】

事業用のテナントは、原状回復費用が高額になりやすい傾向がありますが、オーナー側から提示される価額が常に適正であるとは限りません。
管理会社からいつも同じ工事業者が委託を受けていて、割高な工事費がまかり通ってしまっている場合や、契約で予定されていない箇所の修繕が含まれている場合などがあります。
このような場合は、適正な費用や工事範囲を検証して交渉を行うことで、減額を実現できる可能性があります。

また、原状回復費用の請求に応じないとそれまでの賃料が発生するとオーナーが主張するケースも見受けられます。
しかし、賃貸借契約の内容や物件の状況等によりますが、多くの場合では、先に明渡しをしてから原状回復費用の協議を行うことが可能です。