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不動産賃貸借の問題(オーナーの方)

賃料の滞納(不払い)

賃借人が賃料を払ってくれません。
滞納分を回収することはできるでしょうか?

賃借人か連帯保証人に資力があれば、回収の見込みはあります。

住宅

 賃料の滞納がある場合、賃借人が賃料を捻出することさえできない経済状態になってしまうと、未払賃料を請求しても現実的には回収が難しくなります。そのため、賃料回収のためには、そうなる前に早急に請求をすることが重要です。

 賃借人に資力のある連帯保証人がついていれば、連帯保証人から賃料を回収できる可能性もあります。連帯保証人は、基本的に賃借人に支払能力があるかどうかに関係なく保証債務を負うので、重要な人的担保となります。その意味でも、契約時の連帯保証人の審査は慎重に行っておくべきです。 

賃料の滞納があった場合、
契約を解除して賃借人に出て行ってもらうことはできますか?

滞納の頻度や金額、その他の事情によります。

テナントビル

 賃料滞納による賃貸借契約の解除は、法的にみて当事者間の信頼関係が破壊されたといえる場合に認められます。信頼関係の破壊は、滞納の金額や頻度、賃貸人から支払を催告したことがある場合はその際の賃借人の対応、その他諸々の事情を踏まえて判断されます(通常、1~2か月分の滞納があったというだけでは、信頼関係の破壊は認められません)。

 数か月分の賃料滞納があるなどして信頼関係の破壊が認められると考えられる場合、原則として滞納分を支払うよう賃借人に催告を行ったうえで契約を解除します。

賃借人と連絡が取れなくなってしまいました。
私が貸している不動産なのだから、中に勝手に入って荷物を捨てたり、
鍵を付け替えたりするのも自由ですよね。

オーナーの方であっても、そういうことはできません。

自力救済禁止

 日本では、このような場合であってたとえ賃借人に落ち度があったとしても、賃貸人が自分の権利を行使するためには適切な手続を踏まなければなりません。

 勝手に物件内に立ち入ったり、賃借人の所有物を処分したりすると、賃借人に対して損害賠償義務を負うリスクや、住居侵入罪等にあたるリスクがありますので、まずは弁護士に相談されることを強くお勧めいたします。
 

明渡しはどのような手続で進むのですか。

契約解除のうえ、任意の明渡しか、強制執行を行います。

文書作成

 相手方に賃貸借契約の解除を通知したことを前提として、交渉がまとまるか、訴訟をして明渡しの判決が下され、賃借人が任意で明渡しをしてくれれば、それで明渡しは完了となります。

 しかし、賃借人が自ら明渡しをしてくれない場合は、基本的には訴訟のうえ強制執行手続を行う必要があります。

 

弁護士松本匡史に依頼するメリット

その問題を専門的・多角的に検討することで、
より有利な解決を図るために適切な対応をとることができます。

今後の見通しを立てることで、リスクに備えることができます。
トラブルを未然に防ぐための予防法務のご相談も承ります。

交渉案件の場合、相手方との連絡交渉は弁護士が窓口となって行うので、
相手方に直接会ったり対応したりする必要がなくなります

裁判手続が必要な場合、その準備、対応は基本的に弁護士が行うので、
手続上の負担が大幅に軽減されます。

現在の問題だけでなく、
派生的・将来的な問題の予防も踏まえた解決を図ることができます。

ご依頼までの流れ

お問合せからご依頼までの流れをご説明いたします。

お問合せ

まずはお気軽にご連絡ください。

お客さまのご相談の概要を伺い、弁護士との面談が必要な場合は、面談の日時を設定します。

平日はお仕事で忙しいという方のために、土日祝日、夜間もご相談を承っております(事前のご予約が必要です)。

初回相談

お客さまとの対話を重視することがモットーです。お客さまのお話にじっくりと耳を傾け、時間をかけて丁寧にヒアリングいたします。

※当事務所に相談をしたからといって、必ず契約をしなければならないわけではありません。ご相談のみで終了することも、再度のご相談(継続相談)とすることも可能です。

ご契約

弁護士から、ご相談いただいた案件の見通しや、ご依頼を頂いたとした場合の方針、費用をご説明いたします。ご納得のうえで、ご依頼を頂きましたらご契約(委任)となります。

当事務所では、お客さまにご納得いただけないままお手続きを進めるようなことは一切ございません。

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