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不動産賃貸借の問題(オーナーの方)

賃料の滞納以外の契約違反

住居として貸した物件のはずが、
賃借人がいつの間にか商業用として使っていました。
約束と違うのですが、出て行ってもらうことはできますか?

物件の構造や、行われている事業の内容等次第では、
契約を解除できる見込みがあります。

カフェ

 賃借人に出て行ってもらうためには基本的に賃貸借契約を解除できる必要がありますが、この場合の契約解除は、賃料滞納の場合と同じように、法的にみて当事者間の信頼関係が破壊されたといえる場合に認められます。

 すなわち、物件について当事者間で事前に決めたものとは違う使われ方がされているときは、その使われ方が信頼関係を破壊するものといえるかどうかということがポイントになります。そのため、例えば、以前の使い方と大差がないような場合や、物件の客観的価値を損なわないような使われ方がされている場合は、信頼関係の破壊が認められにくくなり、その反対の事情があれば信頼関係の破壊が認められやすくなる傾向があります。

 

賃借人が勝手に物件を他の人に使わせていました。
契約を解除して賃借人に出て行ってもらうことはできますか?

勝手に赤の他人に転貸や譲渡をしていたのであれば、
契約を解除できる可能性が高いです。

街区

 第三者への物件の無断転貸・無断譲渡は基本的に契約の解除事由になります。

 ただ、事前に転貸等を承諾していたというような場合等には、それだけでは解除は難しくなる可能性もあります。

 また、例えば賃借人が死亡して相続が発生したというだけでは、契約が当然に終わるわけではありませんし、このとき何らかの理由で契約を解除するのであれば、少なくとも解除通知は相続人全員にする必要があるので、注意が必要です。(相続人の調査についても、弁護士にご相談ください。)

賃借人と連絡が取れなくなってしまいました。
私が貸している不動産なのだから、中に勝手に入って荷物を捨てたり、
鍵を付け替えたりするのも自由ですよね。

オーナーの方であっても、そういうことはできません。

自力救済禁止

 日本では、このような場合であってたとえ賃借人に落ち度があったとしても、賃貸人が自分の権利を行使するためには適切な手続を踏まなければなりません。

 勝手に物件内に立ち入ったり、賃借人の所有物を処分したりすると、賃借人に対して損害賠償義務を負うリスクや、住居侵入罪等にあたるリスクがありますので、まずは弁護士に相談されることを強くお勧めいたします。
 

明渡しはどのような手続で進むのですか。

契約解除のうえ、任意の明渡しか、強制執行を行います。

文書作成

 賃貸借契約の解除を前提として、交渉がまとまるか、訴訟をして明渡しの判決が下されて、賃借人が任意で明渡しをしてくれれば、それで明渡しは完了となります。

 しかし、賃借人が自ら明渡しをしてくれない場合は、基本的には訴訟のうえ強制執行手続を行う必要があります。

 

弁護士松本匡史に依頼するメリット

その問題を専門的・多角的に検討することで、
より有利な解決を図るために適切な対応をとることができます。

今後の見通しを立てることで、リスクに備えることができます。
トラブルを未然に防ぐための予防法務のご相談も承ります。

交渉案件の場合、相手方との連絡交渉は弁護士が窓口となって行うので、
相手方に直接会ったり対応したりする必要がなくなります

裁判手続が必要な場合、その準備、対応は基本的に弁護士が行うので、
手続上の負担が大幅に軽減されます。

現在の問題だけでなく、
派生的・将来的な問題の予防も踏まえた解決を図ることができます。

ご依頼までの流れ

お問合せからご依頼までの流れをご説明いたします。

お問合せ

まずはお気軽にご連絡ください。

お客さまのご相談の概要を伺い、弁護士との面談が必要な場合は、面談の日時を設定します。

平日はお仕事で忙しいという方のために、土日祝日、夜間もご相談を承っております(事前のご予約が必要です)。

初回相談

お客さまとの対話を重視することがモットーです。お客さまのお話にじっくりと耳を傾け、時間をかけて丁寧にヒアリングいたします。

※当事務所に相談をしたからといって、必ず契約をしなければならないわけではありません。ご相談のみで終了することも、再度のご相談(継続相談)とすることも可能です。

ご契約

弁護士から、ご相談いただいた案件の見通しや、ご依頼を頂いたとした場合の方針、費用をご説明いたします。ご納得のうえで、ご依頼を頂きましたらご契約(委任)となります。

当事務所では、お客さまにご納得いただけないままお手続きを進めるようなことは一切ございません。

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