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不動産賃貸借の問題(オーナーの方)

期間満了による明渡し(立退き)

借家(借地)の賃貸借契約期間が満了するので、
契約更新はせずに、物件を明け渡してもらいたいです。
契約書には6か月前に通知すれば解約できると書いてあるので、
そのとおりにすれば問題ないですよね。

賃貸人側からの更新拒絶や解約は法律上制限されているので、
事情次第では、明渡請求は認められない可能性があります。

住宅

 建物(借地)の賃貸人からの更新拒絶や解約は、法律上、正当の事由があると認められる場合でなければすることができません。これに反して、正当の事由がなくても賃貸人からの更新拒絶や解約ができるとする契約書の条項があったとしても、その条項は無効と考えられます。

 なお、定期借家(借地)契約や一時使用目的の賃貸借契約である場合は、期間が満了すれば基本的に契約関係は終了しますが、これらの契約に該当するかどうかは個別具体的な事情から認定されますので、契約書の題名だけなどから形式的に判断するのは性急です。

 ※ここでいう借地とは、借地借家法上の借地(建物の所有を目的とする賃借権・地上権)を指します。

 

物件を自分で使う予定ができたので、
明け渡してもらえないと困ってしまうのですが。

賃貸人側が物件を必要とする事情も含め、
正当の事由が認められるかどうかがポイントになります。

困る

 正当の事由があるかどうかは、
  ・賃貸人と賃借人にとって物件を使用する必要性(使用の必要性)がそれぞれどの程度あるか
  ・賃貸借にかかる従前の経緯
  ・物件の利用状況
  ・(建物の現況)
  ・立退料の有無や金額
が総合的に考慮されて判断されます。
 イメージとしては、賃借人よりも賃貸人がその物件を使用する必要性が高いといえるかどうかが大きなポイントとなり、どちらともいい切れないような場合やそれに近い場合に立退料を始めとするその他事情が考慮されることになります。

 事前に判断するのは難しい部分ですので、できるだけ早い段階で弁護士に相談されることをお勧めします。

賃借人から立退料を要求されています。
支払わなければいけないのでしょうか?
また、相場はいくらぐらいですか。

正当の事由の有無や、どの程度認められるかによります。

家

 上で述べたように、賃貸人側からの更新拒絶や解約は、正当の事由が認められなければすることができません(債務不履行による解除の場合は別ですので、こちらこちらをご参照ください)。そして、立退料の有無や金額は、正当の事由を補完する要素として考慮されます。

 そのため、ざっくりなイメージとしては、他の事情から正当の事由が認められる場合は立退料を支払う必要はないことになり、他の事情だけでは正当の事由があるとはいえない場合には、一定の立退料が支払われることで正当の事由が認められる余地があるということになります。
 同時に、立退料の金額は、立退料を支払うことで正当の事由をどの程度補完する必要があるか(他の事情だけではどの程度不足しているのか)によってケースバイケースといえます。

 この点については明確な公式があるわけでもなく、個別具体的な事情によって異なりますので、やはり弁護士に相談されることを強くお勧めいたします。

 

弁護士松本匡史に依頼するメリット

その問題を専門的・多角的に検討することで、
より有利な解決を図るために適切な対応をとることができます。

今後の見通しを立てることで、リスクに備えることができます。
トラブルを未然に防ぐための予防法務のご相談も承ります。

交渉案件の場合、相手方との連絡交渉は弁護士が窓口となって行うので、
相手方に直接会ったり対応したりする必要がなくなります

裁判手続が必要な場合、その準備、対応は基本的に弁護士が行うので、
手続上の負担が大幅に軽減されます。

現在の問題だけでなく、
派生的・将来的な問題の予防も踏まえた解決を図ることができます。

ご依頼までの流れ

お問合せからご依頼までの流れをご説明いたします。

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まずはお気軽にご連絡ください。

お客さまのご相談の概要を伺い、弁護士との面談が必要な場合は、面談の日時を設定します。

平日はお仕事で忙しいという方のために、土日祝日、夜間もご相談を承っております(事前のご予約が必要です)。

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お客さまとの対話を重視することがモットーです。お客さまのお話にじっくりと耳を傾け、時間をかけて丁寧にヒアリングいたします。

※当事務所に相談をしたからといって、必ず契約をしなければならないわけではありません。ご相談のみで終了することも、再度のご相談(継続相談)とすることも可能です。

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弁護士から、ご相談いただいた案件の見通しや、ご依頼を頂いたとした場合の方針、費用をご説明いたします。ご納得のうえで、ご依頼を頂きましたらご契約(委任)となります。

当事務所では、お客さまにご納得いただけないままお手続きを進めるようなことは一切ございません。

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